Věřit zkušené bance se vyplatí

21.3. 2019|

V uplynulých patnácti letech se díky úvěrům od ČSOB podařilo zrevitalizovat přes 14 000 bytových domů ve vlastnictví bytových družstev a SVJ. Více než 60 miliard korun bankou poskytnutých úvěrů, určených na opravy a rekonstrukce jejich bytového fondu, tvoří téměř třetinu všech úvěrů, které tito klienti u bank čerpali. Je tedy logické, že ČSOB má nejen hluboké zkušenosti s fungováním finanční stránky správy bytových domů, ale současně se bytovým družstvům a SVJ trvale snaží doporučovat taková řešení, která jsou pro ně dlouhodobě výhodná. Jasným důkazem toho je přístup banky v době, kdy úrokové sazby se dlouhou dobu držely na velice nízké úrovni a úvěr bylo možné získat za sazbu hluboko pod 2 %.

ČSOB v posledních pěti letech doporučovala svým klientům z řad bytových družstev a SVJ, aby si u úvěru zvolili pevnou úrokovou sazbu, zafixovanou na co nejdelší období – nejlépe po celou dobu splatnosti úvěru. Kromě toho, že si klienti svou úrokovou sazbu zafixovali v období, kdy její úroveň byla na historickém minimu, tak jim takový krok přinesl ještě jednu výraznou výhodu. Pokud věděli, že úroková sazba se jim po celou dobu splácení úvěru nezmění, měli jistotu, že současně se jim nezmění ani výše měsíční anuitní splátky a z titulu splácení úvěru v dalších letech jim tak nehrozí riziko, že by kvůli možnému zvýšení úrokové sazby museli zvýšit i příspěvky družstevníků či vlastníků do „fondu oprav“. Ti funkcionáři bytových družstev a SVJ, kteří se při sjednávání úvěru radami banky řídili, ušetřili (díky vhodně zvolené variantě úrokové sazby) svým družstevníků a vlastníkům nemalé finanční prostředky – naštěstí lze dnes konstatovat, že takových klientů byla v ČSOB většina.

Vývoj na bankovním trhu v poslední době totiž pouze potvrdil to, co ČSOB již dříve predikovala - v loňském roce, poté, co ČNB opakovaně přistoupila ke zvýšení svých klíčových vyhlašovaných sazeb (zejména tzv. 2T REPO sazby), začalo postupně docházet i k růstu úrokových sazeb na peněžním trhu a tudíž i ke zdražování úvěrů. Z tohoto pohledu je patrné, jak krátkozraké bylo v minulých letech rozhodování některých výborů SVJ či představenstev družstev, kdy v honbě za co nejnižší úrokovou sazbou, zvolili pevnou sazbu na kratší období – většinou na tři až pět let. Svou roli v jejich rozhodování mohlo mít i doporučení některých neprofesionálních zprostředkovatelů úvěrů, pro které (bez ohledu na očekávaný budoucí vývoj trhu) bylo primárním cílem svým klientům doporučit to, v daném okamžiku, nejlevnější řešení.

V současné době se tak ČSOB začíná setkávat s prvními případy klientů, kterým v letošním roce nastala (nebo nastane) refixace úrokové sazby a jejich banka jim oznámila, že úroková sazba u jimi spláceného úvěru bude na další období výrazně navýšena. Protože banky nemohou prodloužit splatnost stávajícího úvěru ani stávající úvěr refinancovat úvěrem novým od stejné banky, ale s delší splatností (dle opatření ČNB by se jednalo o restrukturalizaci úvěru, spojenou s pro banku nepřijatelnými náklady), znamená zvýšení úrokové sazby současně i navýšení měsíční anuitní splátky úvěru. Aby bytové družstvo nebo SVJ bylo schopno takovou splátku splácet, je po nich požadováno, aby si odpovídajícím způsobem navýšili stávající měsíční příspěvek do „fondu oprav“. Pokud taková situace nastane, má družstvo či SVJ několik možností řešení takové situace.

První možností je vyhovět požadavku banky a na nejbližším shromáždění vlastníků či členské schůzi si schválit navýšení předmětného příspěvku. Bohužel v praxi se velice často ukazuje, že řada klientů již nyní používala na splátku úvěru převážnou část z měsíčně vybíraných peněz a že další navyšování příspěvku do „fondu oprav“ je pro bydlící již sociálně neúnosné.  Ze zkušeností ČSOB vyplývá, že i v takovém okamžiku stále ještě existují dvě možná řešení. Tím prvním je provést k datu refixace sazby částečnou mimořádnou splátku úvěru. Její přesnou výši by měla být schopna zkušená banka klientovi přesně spočítat tak, aby po jejím zaplacení (a tudíž i současném skokovém snížení jistiny úvěru) bylo i nadále možné, při zachování stávající splatnosti úvěru a vyšší úrokové sazbě, zachovat původní výši měsíční splátky úvěru. I tato možnost má ale své slabé místo – pokud družstvo či SVJ nemá našetřené nějaké vlastní zdroje, ze kterých by byla mimořádná splátka provedena, zbývá už jen jediná možnost – refinancovat stávající úvěr - pouze ale úvěrem od jiné banky. Takový úvěr sice taky bude za vyšší sazbu, ale u nového úvěru od jiné banky může být nastavena jeho delší konečná splatnost tak, aby klient splácel přibližně stejně vysokou splátku jako dosud. S takovými klienty se v současné době setkává ČSOB nejčastěji poté, kdy u ní hledají radu, jak se z jejich svízelné situace nejlépe dostat.

Proč tito klienti hledají řešení právě u ČSOB je nasnadě – jednak se prokázalo, že opravdu svým klientům rozumí a umí jim poradit optimální řešení, ale současně, že při poskytování svých úvěrů nabízí bytovým družstvům a SVJ i možnost využití řady benefitů. Pokud např. klient u úvěru zvolí fixaci úrokové sazby na 10 a více let a zároveň povede celý svůj platební styk přes účet u ČSOB, tak mu banka nejen nebude účtovat poplatek za vedení úvěrového účtu, ale současně mu i garantuje, že po celou dobu splácení úvěru bude mít nulový i měsíční poplatek za vedení svého běžného účtu. ČSOB navíc od letošního roku nevyžaduje žádnou blokaci peněžních prostředků na účtu klienta, což až dosud bylo na bankovním trhu při úvěrování těchto klientů běžnou praxí. V situaci, kdy úrokové sazby s fixací na 10 a více let se u banky stále ještě pohybují pod úrovní 3 %, je využití její nabídky pro řadu bytových družstev a SVJ stále lákavou volbou.

Autor: Ing. Ladislav Koucký

manažer ČSOB pro BD a SV

Více naleznete na webových stránkách banky www.csob.cz.